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房地产:关注超跌反弹机会

  2012年08月22日  http://www.infomorning.com

    上周沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量整体环比小幅下降0.7%,各大城市间表现不一,其中东莞、苏州和南京等下降幅度较大,分别达到27.2%,13.2%和10.9%,厦门因受到台风影响成交量出现大幅萎缩,幅度达到71.4%;而广州、青岛和济南则出现环比较大增幅,环比增幅均在30%以上;去库存化的趋势延续,第34 周可售量环比小幅下降0.1%,但去化周期已跌破10个月,仍处于历史中低水平;上周18 重点城市成交均价环比上涨3.6%。

    后市机会在于基本面推动的超跌反弹或补涨,逻辑主要是:去年4 季度以来地产板块的崛起,本质上与08 年11 月起来的那波行情的驱动因素和内在逻辑都相似——“经济下行倒逼政策改善、流动性放松,引发投资者预期及实体层面的改善”,只是力度没有08 年11 月起来的那波大;08 年11 月周期开启之后,地产板块领涨至09 年6 月,随后因价格反弹,政策预期转差,尽管基本面节节攀高,但超额收益开始逐步收敛,一直持续到2010 年5月底,从底部起来的累计超额收益最终被吞噬;此后直到2012 年10 月新周期开启前,板块总体上同步大市,间中仍有机会演绎出阶段性的大级别反弹行情;阶段性的反弹行情主要有两方面特征:1) 由基本面推动;2) 超额收益持续落后一段时间后之后的补涨(类似的行情有09 年9~11 月、10 年3 月、10 年6~10 月中旬、11 年1 季度);我认为经过两个多月的调整,目前行情已进入类似09 年9 月至10 年5 月的阶段,大趋势上底部起来的超额收益仍将继续收敛,但间中有望出现基本面推动的超跌反弹或补涨。当累计超额收益被吞噬后,大趋势上将同步大市,直到新一轮周期;超额收益收敛的原因和方式:

    1) 从投资时钟的角度看,无论在股价还是基本面,地产均是先导性行业,随着基本面逐渐改善,红利终究会往产业链传导,板地产块在基本面的比较优势将逐渐减少;
    2) 从政策预期看,当景气度很糟糕时,政策预期会相对友好,当景气见底回升后,政策改善预期将变得没那么浓厚,由于在中国房地产行业已沦为政府调节周期和平衡利益工的具,若房价上涨明显或经济过热,均有可能导致政策打压;
    3) 收敛方式:地产跟随大盘水涨船高,有绝对收益但涨幅落后;大盘滞涨或下跌,但地产跌幅相对较多;无论以何种方式收敛,前期的累计超额收益终将被吞噬。

    底部起来的超额收益被吞噬后,仍能同步大市的逻辑:
    1) 住房需求波浪上行推动板块基本面向上;
    2) 基本面越好,政策预期越差;
    3) 二者交织、相互对冲,既难有明显超额收益、也难以跑输大盘。
    机会在于基本面推动的超跌反弹或补涨建议保持适度超配(历史上,即使在底部起来的超额收益被吞噬后,超出标配一至两个百分点也是常态),但大幅超配不足取,地产股持仓高的被套资金可趁超跌反弹择机突围。推荐华夏幸福、华侨城、万科A、金地集团。



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