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房地产:供应增加推升销量上涨

  2012年11月28日  http://www.infomorning.com

    房地产市场总体销售情况
    (1)第48 周(12/11/19—11/26)沪穗深等18 重点城市新建商品房周销量整体环比上涨9.8%,同比增长107.6%;其中天津、青岛、苏州和厦门等地环比涨幅较大,幅度分别达33.0%、16.3、26%和38.3%;另外北京、上海、杭州和东莞等地上周销量环比出现一定的小幅下跌,幅度分别为59.0%,3.1%、4.0%和5.3%,其中北京上周的成交数据出现环比较大幅度下跌主要因上上周环比基数较大所致,而前两期销售数据基数高主要因保障房集中入市导致;同时我们注意到中原地产发布的统计数据显示11 月中上旬54 城新建商品房成交套数较10 月同期增长42%,而纵观2008 年以来的54 城新房成交数据,11 月下半月销量均比上半月要好,另外根据我们国信地产小组跟踪的51 城数据显示,截止上周末11 月销量环比10 月同期销量增长31%,因此判断11 月整体销量较10 月销量环比增长是大概率事件;

    (2)库存方面,自九月底以来推盘高峰期过后,市场经历了一段震荡消化期,而根据近期我们观测的重点城市的可售量数据来看,其可售量有再度向上上涨的趋势,其中深圳的可售增长较为明显,在继上上周可售量环比大增7.8%后,上周可售量环比再度大增6.5%;重点城市的整体可售量平均小幅上涨0.7%,而根据我们统计的11 个城市可售量推算目前的去化周期在10 个月左右,处于自2010 年以来的历史较低位置,较上上周仍有小幅下降,据此可推断近期的销售较为理想,楼市“暖冬”行情是大概率事件;

    (3)上周18 个重点城市成交均价环比上涨0.5%,价格整体趋势较为平稳。

    业投资策略
    一、预计11 和12 两月销售出现量增价稳的“理性暖冬”,若此,基本面则超出市场预期,而政策打压可能性则降低;
    二、以“招华(华侨城、华夏幸福、华业地产)万金”为代表的龙头品种,将继续受益于行业集中度的提升,理性定价加上积极推货,销售增速有望继续领跑行业;
    三、土地财政是绕不开的死结,只要房价如九十月份那样保持稳定,地方政府继续暗松调控、且不被中央摁回去的情况就将持续;
    四、短期地产股面临的风险:①公募基金整体超出标配的幅度较大,超出的幅度在4 个百分点以上,和历史最高点比相差不大,进一步加仓动能减弱;②主流地产股中已有67%的估值水平超过了去年中枢,比去年的估值底高25%,这意味着在“四限”政策阴霾仍然笼罩的情况下,板块估值水平已明显修复。
    五、综合上述股价表现催化剂及风险,短期地产股风险不大,但继续反弹空间有限,预计主流品种年内还能有5-7%空间;继续推荐招商地产、华侨城A、华夏幸福、华业地产、万科A、金地集团及云南城投。



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