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房地产:中央放“水” 板块有望“水”涨船高

  2012年07月09日  http://www.infomorning.com

    降息时点超预期。6月8日的降息对经济刺激十分有限,目前国内各项经济指标仍有下行风险,外围经济局势仍不明朗,市场一致预期最早在四季度或会有一次降息。此次降息发生在7月初,时点超出市场预期。

    降息减轻购房人月供负担,有利于进一步提振购房需求。在假设按基准利率获得住房按揭贷款的前提之下,我们对购房时贷款100万至500万,贷款10年至30年分别进行了月供压力的测算。根据测算结果显示,若购房人按基准利率贷款300 万,20年,降息之前,每月月供还款额为21753元,在降息25 个bp之后,每月的月供还款额降低为21379元,每月还款额减少374元。不同贷款额度,不同贷款年限的各类住房按揭贷款平均月供减少幅度在1.65%左右。若考虑两次降息的累计效应,购房人每月的月供还款额将减少3%以上。

    虽然从月供降幅上看,降息对购房者的供楼负担影响有限,但是本次降息降低了融资成本,从政策本身对市场流动性以及对预期的影响角度上看,降息将进一步提振购房人的需求。同时降息周期开启之后,数次降息若再度引发负利率的市场环境,则将提升楼市的资产配置需求,增强房地产的投资品属性,对销量产生正向刺激。

    降息将降低房企财务费用,经测算,房地产板块上市公司2012、2013 年EPS 将分别提升1.92%和
2.80%房地产上市企业的银行贷款期限多为1~3年,此次降息幅度为25 个基点,由调整前的6.40%下降至6.15%。截止2012年一季报,133家房地产开发类上市公司累计有息负债约达6722 亿元。假设有息负债规模保持不变,利率不变,降息之后,按全年剩余201 天计算,2012 年全板块将减少利息支付9.25 亿元,2013 年全板块将减少利息支付16.81 亿元。按整体法估算,2012年全行业EPS 平均增厚约7.69 厘,2013 年平均增厚约13.97 厘。国信房地产小组重点覆盖的上市公司2012~2013 年业绩将平均增厚1.92%和2.80%。

    本轮周期与08 年相近,降息带刺激房地产板块实现超额收益。目前房地产投资和新开工同比增速均出现加速下滑现象,我们预计投资新开工增速将于今年6~8 月见底。因此目前的大环境与08 年底相似。根据08 年降息周期开启后,房地产板块表现的总结来看,降息之后房地产板块超额收益明显。

    加仓地产股的新催化剂再度出现,建议低配的加仓、超配的维持,选股把握5条主线
    本次央行再度放“水”,我们认为加仓地产股的新催化剂出现,板块有望“水”涨船高,建议已超配的维持,低配的加仓。选股把握五条主线——①商业模式特殊、利用业务线协同效应获得与地方政府议价能力的个股,如具备招商引资优势与政府双赢的华夏幸福、工程换土地的中南建设;②受益降息的高杠杆进攻品种:首开股份、苏宁环球、福星股份、中天科技;③今年销售好或是业绩锁定性强的品种,推荐招商地产、华侨城(销售好、受益于下半年政策松动引发的改需放量)、金地集团(除了销售好、业绩锁定性强,还将受益于下半年政策松动引发的改需放量)、中南建设、荣盛发展、万科A、华夏幸福;④区域概念或题材:招商地产(前海、城市更新、资产注入)、金科股份(重庆板块)、世茂股份(横琴概念)、广宇发展(资产注入)、宁波富达(资产注入)、津滨发展(资产注入);⑤受益于土地市场复苏的品种:云南城投、黑牡丹。上述个股中华夏幸福、华侨城、招商地产、金地集团、中南建设、万科A、苏宁环球等或会表现得更强、更持续。




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